Što je etažiranje i zašto je važno?

Etažiranje je pravni i geodetski(projektantski) postupak kojim se uspostavlja vlasništvo na posebnim (samostalnim) dijelovima nekretnine. Najjednostavnije rečeno, etažiranje omogućuje da svaki stan, poslovni prostor ili garaža u zgradi ima svog vlasnika upisanog u zemljišne knjige. Tim postupkom vlasnik samostalnije upravlja svojim stanom i manje ovisi o susjedima i suvlasničkim odnosima unutar zgrade.

Bez provedenog etažiranja, svi vlasnici stanova u zgradi su suvlasnici cijele zgrade u određenim omjerima – što znači da nitko nije vlasnik konkretnog stana, nego idealnog dijela zgrade. Etažiranje to mijenja i svakom vlasniku daje pravo na točno određeni dio nekretnine.

Kada je etažiranje potrebno?

Etažiranje je potrebno/preporučljivo u sljedećim situacijama:

• Kupnja stana – banka počesto zahtijeva etažni elaborat za odobrenje hipotekarnog kredita
• Prodaja stana ili poslovnog prostora – kupac želi biti siguran da kupuje točno određeni prostor
• Obiteljska kuća s više stanova – kada roditelji žele podijeliti kuću na zasebne stambene jedinice za djecu
• Novogradnja – za upis vlasništva na pojedinim stanovima u novoj zgradi za svakog pojedinog kupca
• Legalizacija – za upis posebnih dijelova legaliziranog objekta
• Nasljedstvo – za podjelu naslijeđene nekretnine na više nasljednika

Tko radi etažiranje?

Etažiranje zahtijeva suradnju dva stručnjaka:

• Ovlašteni geodetski inženjer (ili projektant) – izrađuje geodetski (etažni) elaborat s tehničkim nacrtima i površinama
• Odvjetnik ili javni bilježnik – sastavlja Međuvlasnički ugovor (ili Očitovanje vlasnika)

Geodetski dio posla uključuje izmjeru svih prostorija, izradu tlocrta svake etažne jedinice i izračun korisnih površina. Pravni dio uključuje definiranje suvlasničkih omjera i prava na zajedničkim dijelovima zgrade.

Postupak etažiranja korak po korak

Korak 1: Prikupljanje dokumentacije

Prije početka etažiranja potrebno je prikupiti:

• Broj katastarske čestice
• Građevinsku i uporabnu dozvolu (ako postoji)
• Postojeće nacrte zgrade (ako postoje)

Korak 2: Geodetska izmjera

Geodet dolazi na teren i vrši detaljnu izmjeru zgrade. Mjere se sve prostorije, debljine zidova, visine stropova te zajednički dijelovi (stubište, hodnici, podrumi). Na temelju izmjere izrađuju se precizni tlocrti.

Korak 3: Izrada etažnog elaborata

Geodetski inženjer izrađuje etažni elaborat koji sadrži:

• Tlocrte svih etaža zgrade
• Oznake svih posebnih i zajedničkih dijelova
• Tablicu s korisnim površinama svake jedinice
• Izračun suvlasničkih omjera

Korak 4: Pravni dio – Međuvlasnički ugovor

Na temelju geodetskog elaborata, odvjetnik ili javni bilježnik sastavlja Međuvlasnički ugovor ili Očitovanje vlasnika. Ovaj dokument definira:

• Koji posebni dijelovi pripadaju kojem vlasniku
• Suvlasničke omjere za zajedničke dijelove
• Prava i obveze suvlasnika

Korak 5: Upis u zemljišne knjige

S elaboratom i Međuvlasničkim ugovorom podnosi se zahtjev zemljišnoknjižnom sudu za upis etažnog vlasništva. Nakon upisa, svaki vlasnik ima odvojeno svoju etažnu jedinicu u ZK ulošku za svoj stan ili poslovni prostor.

Koliko košta etažiranje?

Ukupni troškovi etažiranja ovise o veličini zgrade i broju etažnih jedinica:

• Geodetski elaborat: od 500€ pa nadalje (ovisi o broju jedinica i broju kvadrata kao i kompleksnosti dokumentacije)
• Odvjetnik/javni bilježnik: od 150€ do 400€
• Pristojbe za upis u zemljišne knjige: oko 50€ po jedinici

Ukupno: od 700€ do 1.300€ za tipičnu obiteljsku kuću s 2-3 stana

Rok izrade geodetskog dijela je 10 do 15 radnih dana. Ukupni postupak uključujući pravni dio i upis u zemljišne knjige traje obično 2 do 4 mjeseca ukoliko postoji suglasje svih privatnih vlasnika.

Česta pitanja o etažiranju

Mogu li etažirati kuću bez građevinske dozvole?

Ne u pravilu. Za etažiranje je potrebna građevinska ili uporabna dozvola. Ako objekt nema dozvolu, prvo je potrebno provesti postupak legalizacije.

Trebaju li svi suvlasnici pristati na etažiranje?

Da, za provedbu etažiranja potrebna je suglasnost svih suvlasnika nekretnine ili odluka suda.

Koliko dugo traje cijeli postupak etažiranja?

Od prvog kontakta do upisa u zemljišne knjige obično traje 2 do 4 mjeseca, ovisno o složenosti i opterećenosti institucija.

Naručite etažiranje

LAND ING d.o.o. izrađuje etažne elaborate za područje Zadarske i Šibensko-kninske županije te Osijeka i okolice. Kontaktirajte nas za besplatnu procjenu cijene:

• Telefon: +385 92 233 5366
• Email: office@landing.hr