Legalizacija objekta u Hrvatskoj – što trebate znati

Imate kuću, garažu ili pomoćni objekt koji je izgrađen bez građevinske dozvole? Legalizacija je postupak kojim se takav objekt ozakonjuje u prostoru i izdaje akt o legalnosti objekta. U ovom vodiču objašnjavamo sve korake, potrebne dokumente i troškove legalizacije u 2026. godini.

Legalizacija je važna jer bez nje najčešće ne možete prodati nekretninu, dobiti kredit, dobiti kategorizaciju apartmana za iznajmljivanje, priključiti se na infrastrukturu ili ostaviti urednu dokumentaciju nasljednicima.

Tko može legalizirati objekt?

Zahtjev za legalizaciju je mogao podnijeti gotovo svatko. Novim Zakonom bi trebao to biti:  

• Vlasnik zemljišta na kojem je objekt izgrađen
• Vlasnik objekta (ako je različit od vlasnika zemljišta, uz njegovu suglasnost)
• Osoba koja ima pravni interes
• Nasljednici vlasnika
• Nositelj prava građenja

Uvjeti za legalizaciju

Da bi se objekt mogao legalizirati, moraju biti ispunjeni sljedeći uvjeti:

• Objekt je vidljiv na digitalnoj ortofoto karti (DOF) od  21. lipnja 2011 g. nastaloj aviosnimanjem – Državna geodetska uprava vodi evidenciju satelitskih snimaka. Objekt mora biti vidljiv na snimkama iz odgovarajućeg razdoblja.
• Objekt ne smije biti izgrađen na zaštićenom području gdje gradnja nije dopuštena (pomorsko dobro, vodotok, zaštićena kulturna dobra – osim uz posebne uvjete, nacionalni i parkovi prirode)
• Objekt ne smije biti na koridorima planiranih prometnih pravaca definiranim prostornim planom.

Postupak legalizacije korak po korak

Korak 1: Prikupljanje dokumentacije

Prvi korak je prikupljanje potrebne dokumentacije. Za legalizaciju trebate:

• Broj katastarske čestice
• Stare građevinske ili uporabne dozvole ukoliko je dio objekta legalan ukoliko postoje. Na temelju toga mogu se odbiti komunalni doprinosi koji se plaćaju javnim državnim institucijama.
• Dokaz da je objekt izgrađen prije relevantnog datuma (npr. računi za materijal, stare fotografije, izjave svjedoka) ukoliko nije vidljiv na  digitalnoj ortofoto karti (DOF) od  21. lipnja 2011 g. nastaloj aviosnimanjem

Korak 2: Geodetski snimak

Ovlašteni geodet dolazi na teren i izrađuje geodetski snimak izvedenog stanja. Snimak prikazuje stvarne dimenzije i položaj objekta na parceli. Ovo je ključni dokument za legalizaciju.

Cijena geodetskog snimka: od 400€ do 700€

Korak 3: Arhitektonska snimka

Za veće objekte (iznad 400 m² brutto površine) potrebna je i arhitektonska snimka koju izrađuje ovlašteni arhitekt. Snimka sadrži tlocrte svih etaža, presjeke i pročelja.

Cijena arhitektonske snimke: od 500€ do 2.000€ (ovisi o veličini objekta)

Korak 4: Podnošenje zahtjeva

Zahtjev za legalizaciju podnosi se nadležnom upravnom odjelu za graditeljstvo u općini ili gradu. Zahtjevu se prilažu svi prikupljeni dokumenti.

Korak 5: Plaćanje naknade

Za legalizaciju se plaća naknada za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade. Visina naknade ovisi o veličini i namjeni objekta:

• Stambeni objekti do 100 m²: od 500€ do 2.000€
• Stambeni objekti 100-400 m²: od 2.000€ do 5.000€
• Pomoćni objekti (garaže, šupe): od 200€ do 500€

Naknada se može platiti jednokratno ili u obrocima.

Korak 6: Rješenje o izvedenom stanju

Nakon pregleda dokumentacije i plaćanja naknade, nadležni ured izdaje Rješenje o izvedenom stanju. Ovo rješenje ima pravnu snagu građevinske i uporabne dozvole.

Korak 7: Upis u katastar i zemljišne knjige

S rješenjem i geodetskim elaboratom vrši se upis objekta u katastar i zemljišne knjige. Time je postupak legalizacije završen.

Ukupni troškovi legalizacije

Ukupni troškovi legalizacije tipične obiteljske kuće:

• Geodetski snimak izvedenog stanja: 400€ – 700€
• Arhitektonska snimka (ako je potrebna): 500€ – 2.000€
• Naknada za legalizaciju: 500€ – 5.000€
• Upravne pristojbe: 50€ – 100€

Ukupno: od 1.000€ do 8.000€ ovisno o veličini i složenosti objekta.

Koliko traje postupak legalizacije?

Ukupno trajanje postupka legalizacije ovisi o više faktora, ali okvirno:

• Geodetski snimak i elaborat: 2–3 tjedna
• Arhitektonska snimka: 2–4 tjedna
• Obrada zahtjeva u upravnom odjelu: 1–6 mjeseci
• Upis u katastar i zemljišne knjige: 1–3 mjeseca

Ukupno trajanje: 3 do 12 mjeseci

Česta pitanja o legalizaciji

Što ako ne legaliziram objekt?

Nelegalizirani objekti ne mogu se prodati, ne mogu dobiti kredit, mogu imati probleme s priključcima na infrastrukturu, a vlasnik može dobiti inspekcijsko rješenje o uklanjanju.

Mogu li legalizirati objekt na tuđem zemljištu?

Načelno nebi ste trebali ukoliko nemate pravni interes.

Je li legalizacija moguća i nakon isteka zakona o legalizaciji?

Da, 2026. godine bi trebao biti izdan novi Zakon o legalizaciji koji omogućava dugotrajnu legalizaciju bez vremenskog ograničenja.

Trebate pomoć s legalizacijom?

LAND ING d.o.o. izrađuje geodetske snimke i elaborate potrebne za legalizaciju objekata. Pokrivamo Zadarsku i Šibensko-kninsku županiju te Osijek i okolicu. Kontaktirajte nas za besplatnu konzultaciju:

• Telefon: +385 92 233 5366
• Email: office@landing.hr